Czym się charakteryzuje bezpieczny deweloper? Jak wygląda dobrze skonstruowana umowa dot. zakupu mieszkania, a także czy da się kupić mieszkanie przez Internet? Na te i inne pytania odpowiedzi udziela Marek Bortnik, menadżer ds. prawnych w spółce mieszkaniowej Skanska, w rozmowie z portalem Rynek Pierwotny.
1. Czym tak naprawdę charakteryzuje się bezpieczny deweloper?
Bezpieczny deweloper to podmiot z ugruntowaną pozycją na rynku, mogący pochwalić się licznymi projektami, które zostały zrealizowane z sukcesem. Aby deweloper mógł się określać mianem zaufanego musi prowadzić transparentną działalność oraz odznaczać się najwyższymi standardami pracy, które nie ulegną zachwianiu podczas kryzysu.
W niepewnej sytuacji gospodarczej, która obecnie panuje na świecie, gwarantem bezpieczeństwa jest przede wszystkim niezależność. W spółce mieszkaniowej Skanska samodzielne finansujemy własne inwestycje oraz posiadamy wewnętrznego wykonawcę, którym jest Skanska S.A. Dzięki takiej symbiozie biznesowej nie mamy potrzeby, aby angażować jednostki z zewnątrz, a to natomiast powoduje, że funkcjonowanie spółki oraz terminy realizacji projektów są w pełni zabezpieczone. Z naszych obserwacji rynkowych wynika, że w obecnej sytuacji zaufanie do dewelopera odgrywa kluczową rolę przy podejmowaniu decyzji zakupowych. W czasach niepewnych klient ma wyjątkową potrzebę, aby czuć się bezpiecznie – w szczególności, jeśli chodzi o tak ważną decyzję, jaką jest zakup mieszkania.
2. Na co warto zwracać uwagę w umowach deweloperskich?
Treść umów deweloperskich jest określona tak zwaną Ustawą deweloperską. Rynek zweryfikował potrzeby klientów i wypracował pewne normy, dlatego w dużej mierze stosowane przez deweloperów umowy są standardowe. Niemniej jednak, zawsze warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące konsekwencji finansowych niewykonania umowy przez strony, czyli na wysokość kar umownych oraz odsetek. Ponadto, czasami zdarzają się próby przeniesienia na nabywców lokali niektórych zobowiązań ciążących na deweloperze z tytułu umów z sąsiadami itp.
3. W czasach nadchodzących zmian gospodarczych inwestowanie wiąże się z dodatkowym ryzykiem, dlatego wyjątkowo ważna jest prawidłowa ocena wiarygodności finansowej dewelopera. Na co szczególnie powinniśmy zwracać uwagę?
Trudno ocenić wiarygodność finansową nie mając dostępu do bieżących informacji finansowych firmy. Warto zatem brać pod uwagę wszystkie ogólnodostępne dane i wyciągać z nich wnioski. Istotne jest, aby w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na uzależnienie przez dewelopera od zewnętrznego finansowania. Spółka mieszkaniowa Skanska realizuje wszystkie swoje projekty w oparciu o środki finansowe Grupy Skanska, zatem wyeliminowany jest jeden z czynników ryzyka związany ze zmianą podejścia podmiotu finansującego projekt. Brak kredytu bankowego dewelopera wiąże się również z brakiem obciążenia nieruchomości hipoteką, a to zdecydowanie wpływa na poczucie bezpieczeństwa i komfortu naszych klientów.
4. Czy zauważają Państwo obawy dotyczące utracenia płynności finansowej? Czy spółka mieszkaniowa Skanska przewiduje takie zagrożenie i jak się przed tym chroni?
W przypadku naszej spółki nie ma mowy o takich obawach. Wszystkie inwestycje są bezpieczne, ponieważ do ich powstania wykorzystywane są środki finansowe Grupy Skanska, a spółka nie jest w żaden sposób uzależniona od kredytów bankowych. Taki model biznesowy doskonale sprawdza się w dobie zwiększonej czujności i daje gwarancje bezpieczeństwa nie tylko naszym klientom, ale i pracownikom.
5. Nauczeni doświadczeniem z lat 2008-2009 wiemy, że banki ze względu na ryzyko gospodarcze ograniczają liczbę udzielanych kredytów hipotecznych i znacząco podnoszą marże. Czy to może mieć wpływ na znaczy wzrost cen mieszkań?
Na wzrost cen nigdy nie składa się jeden czynnik, zawsze jest to wypadkowa wielu okoliczności. W sytuacji, gdy rzeczywiście dojdzie do stałego ograniczenia akcji kredytowej czy podwyższenia marż, wówczas możemy spodziewać się zmniejszonego popytu. W tym momencie nie przewidujemy, aby mogło to bezpośrednio wpłynąć na wzrost wartości mieszkań, jednak musimy pamiętać, że sytuacja jest wciąż dynamiczna i za wcześnie, by stawiać pewne tezy. W Skanska nieustannie śledzimy rynek, korzystamy z analiz i na bieżąco zbieramy dane dotyczące wszelkich zmian cen.
6. W jaki sposób spółka mieszkaniowa Skanska zapewnia ciągłość realizacji swoich inwestycji mieszkaniowych?
W realizacji naszych projektów korzystamy z usług generalnego wykonawcy z Grupy Skanska, czyli spółki Skanska S.A., co zapewnia nam kontrolę nad najwyższymi standardami wykonawstwa, ale przede wszystkim gwarantuje ciągłość prac oraz ich terminową realizację. Oczywiście obecna sytuacja związana z pandemią przynosi dodatkowe utrudnienia, ale dzięki współpracy w obrębie grupy Skanska na ten moment możemy zagwarantować, że nie wpływa to na terminy realizacji naszych inwestycji. Wszystkie nasze projekty realizujemy zgodnie z harmonogramami prac, a nawet wyprzedzając terminy z nich wynikające. To daje nam dodatkowy bufor zabezpieczenia.
7. Czy standardowa umowa deweloperska przewiduje sytuacje niezależne od dewelopera – wywołane przez tak zwaną siłę wyższą. Czy przewiduje się wpływ COVID-19 na konstrukcję umów deweloperskich w przyszłości?
Siła wyższa ma to do siebie, że nie sposób jej przewidzieć ani jej przeciwdziałać. Zdarza się, że w umowach definiuje się pojęcie siły wyższej, choć w umowach deweloperskich takie działanie jak dotąd nie było standardem rynkowym. Nie wykluczamy, że w przyszłości nowe umowy deweloperskie będą znacznie bardziej precyzyjne pod kątem wydarzeń zewnętrznych niezależnych od żadnego z podmiotów.
8. Czy według polskiego prawa możliwe jest kupno mieszkania przez Internet? Jak przebiega taki proces biorąc pod uwagę konieczność sporządzenia aktów notarialnych?
Umowy deweloperskie wymagają formy aktu notarialnego, dlatego na tę chwilę kupno mieszkania przez Internet nie jest możliwe. Nabycie nowego mieszkania zazwyczaj wiąże się z długoterminowym zobowiązaniem, a tylko bezpośrednie spotkanie ze sprzedającym jest w stanie zagwarantować kupującemu maksymalne poczucie zaufania i bezpieczeństwa. Jednak z uwagi na wyjątkową sytuację epidemiologiczną wprowadziliśmy w spółce mieszkaniowej Skanska możliwość podpisywania umów rezerwacyjnych przez Internet, za pośrednictwem platformy udostępnianej przez podmiot zewnętrzny. Podpisanie takiej umowy online nie wymaga od Klienta zakładania konta lub ponoszenia dodatkowych opłat. Podpisane za jej pośrednictwem dokumenty są prawnie wiążące. A co najważniejsze zabezpieczają dostępność wybranego lokalu na czas utrudnionego dostępu do usług notarialnych, które są koniecznym elementem procesu kupna mieszkania.
Gwarancja bezpieczeństwa - zakup mieszkania u sprawdzonego dewelopera
Zapraszamy też do obejrzenia spotkania Otodom.live na portalu Facebook, podczas którego Marek Bortnik opowiada o bezpieczeństwie dokonywanych transakcji.